Kupovina stana u Bosni i Hercegovini danas je za mnoge građane postala svojevrsna životna misija. Cijene kvadrata rastu iz godine u godinu, plaće stagniraju, a bankarski uslovi često djeluju nedostižno za prosječne porodice. Ipak, uz dobru pripremu, informiranost i realna očekivanja, i taj korak je moguć.
U većim gradovima BiH, posebno u Sarajevu, Banjoj Luci i Mostaru, cijena kvadrata u novogradnji nerijetko prelazi 5.000 ili 6.000 KM. Starogradnja je nešto povoljnija, ali i dalje iznad mogućnosti mnogih građana. Istovremeno, banke sve strože procjenjuju kreditnu sposobnost klijenata.
“Bez kredita, čak i uz dvije pristojne plaće, gotovo je nemoguće kupiti stan“, rečenica je koja najbolje opisuje realnost većine bh. porodica.
Mnogi se okreću kreditima
Ako imate životnu sreću nekretninu će osigurati neko drugi za vas.
“Jedan dio mladih danas do svog stana dolaze tako što roditelji imaju određene ušteđevine ili se neke nekretnine koje posjeduju roditelji, kao i one naslijeđene – prodaju, a onda se kupuju stanovi”, kaže za Raport Spaho Ljajić, stručnjak za nekretnine.
Ipak, ne radi se o velikim broju ljudi kojima je takva mogućnost na raspolaganju, pa je kredit iliti krediti ako se radi o supružnicima opcija kojoj se mnogi okreću. Prije nego što uopće počnete tražiti stan, potrebno je realno sagledati finansijsku situaciju. Koliko možete izdvojiti za učešće, kolika rata kredita bi bila podnošljiva, te imate li rezervu za troškove notara, poreze i eventualno renoviranje. Struka, preporučuje se da mjesečna rata kredita ne prelazi trećinu kućnog budžeta, kako bi životni troškovi ostali održivi.
“Banke prodaju novac, ali treba biti jasno da su one radi svoj biznisa surove. Veoma često kada uđete u proceduru sve i svašta se traži i onda zna doći da se radi o prilično nepovoljnim uslovima za građane. Mi mislimo da su kamate povoljne, mi mislimo tako, ali one su o odnosu na razvijene zemlje, jako nepovoljne. Ako se ima izbora, onda bi se uvijek trebalo odlučiti za fiksne kamate, jer ne znamo šta vrijeme može donijeti i da u međuvremenu rata ode jako visoko”, naglasio je Lajić.
Neophodno obaviti provjere
Novogradnja donosi moderan izgled i bolju energetsku efikasnost, ali i više cijene. Starogradnja je jeftinija, često na boljim lokacijama, ali zahtijeva ulaganja. Agencije za nekretnine, internet-portali i privatni oglasi glavni su izvori ponuda, ali preporučuje se oprez i provjera svakog oglasa.
Prije potpisivanja bilo kakvog ugovora, neophodno je provjeriti je li vlasništvo čisto – da stan nije opterećen hipotekom, da je upisan u zemljišne knjige, te da su sve dozvole uredne. Kod novogradnje treba tražiti građevinsku i upotrebnu dozvolu, a kod starijih zgrada uvjeriti se da nema neriješenih imovinskih odnosa. Ovaj dio je najbolje obaviti uz pomoć advokata ili notara.
Stručnjaci kažu da je potrebno biti i obazriv kada se novac već ima. Nakon dogovora o cijeni slijedi potpisivanje predugovora i uplata kapare, a potom i glavni kupoprodajni ugovor koji se ovjerava kod notara. Kupac zatim plaća porez na promet nekretnina, koji iznosi od dva do pet posto, zavisno od općine. Ugovor se potom dostavlja na upis u zemljišne knjige. Ovaj proces može potrajati, ali tek nakon upisa kupac postaje zvanični vlasnik stana.
Glavni problem ostaje nesrazmjer između prosječne plate i cijene kvadrata. U Federaciji BiH, prema podacima ekonomskih analitičara, prosječan radnik mora raditi više od 20 godina da bi kupio stan od 60 kvadrata, pod uslovom da ništa ne troši. Zbog toga mnogi mladi odustaju od kupovine ili odlaze iz zemlje u potrazi za povoljnijim uslovima. Pored toga, tržište nekretnina često je neregulirano, a kupci se susreću s lažnim oglasima, nelegalnim gradnjama i sporim administrativnim procedurama.
Kupovina stana u BiH danas je izazov, ali ne i nemoguća misija. Potrebno je pažljivo planirati, realno procijeniti mogućnosti i angažirati stručne osobe da provjere dokumentaciju. U zemlji gdje se kvadrat plaća kao zlato, a kredit traje pola života, odluka o kupovini stana mora biti jedna od najpromišljenijih u životu.
Ipak, za stanovima je i dalje velika potražnja. Usprkos visokim cijenama, tržište nekretnina u BiH gotovo da ne miruje – posebno u većim gradovima gdje se svaka nova zgrada brzo rasproda, često i prije nego što je završena.
Potražnja ‘drži’ dijene
Mnogi građani, usprkos finansijskim teškoćama, kupovinu stana i dalje vide kao najsigurniju investiciju, pa čak i kao garanciju stabilnosti u nesigurnim vremenima. Ta potražnja, paradoksalno, održava cijene visokima i potvrđuje da je „kvadrat u BiH“ i dalje roba koja ne gubi vrijednost, bez obzira na sve ekonomske prepreke.
“Mi danas imamo situaciju da su porodične kuće u nekim padinskim ili prigradskim naseljima u Sarajevu, ali i u drugim gradovima poluprazne ili čak prazne, a da mladi iz tih kuća dolaze u urbanije dijelove gradova i kupuju stanove. Sve manje se živi u nekoj zejednici, a danas zajednicom smatraju i ako ima te istu kuću, a zaseban ulaz. Izbjegava se život u kućama, a sve se više želi živjeti u stanovima. To je jedan jako bitna faktor koji čini veliku potražnju. Ne trebamo zanemariti da danas svi gledaju mogućnost biznisa, pa tako turizam ima jak utjecaj na tržište nekretninama. Najbolji primjere je Sarajevo koje je sve više turistički grad, pa tako recimo od Otoke pa prema centru grada mnoštvo je stanova koji se izdaju “stan na dan”, čak i sami studenti veoma teško nalaze stanove., jer je ova varijanta vlasnicima isplativija. Brza je i donosi zaradu. Ne treba zanemariti ni da dosta ljudi u vrijeme inflacije novac ulaže upravo u nekretnine, jer ta nekretnina vraća novac, ona i poskupljuje”, naglasio je Ljajić za Raport.